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门槛抬高集中度加大 一线城市地产商疯狂拿地
http://jutongy.cn 2019-07-11

  有开发商戏称,要买这么贵的地只有回去先开银行

  □本报记者 叶锋

  近期,国内一线城市住宅用地市场呈现出与2006年、2007年相似的活跃状况,但又展现出新的特点:买地几乎成为一种“勇敢者的游戏”,比如,土地门槛进一步抬高、土地集中度加大;此外,国企成为拿地乃至争夺地王的“急先锋”。

  鉴于近期一线城市地价过快上涨、“地王”频出的状况,业内人士认为,应在保持土地市场健康平稳发展的前提下控制地价飙涨,为此应进一步加快推地,稳定供应预期,同时要完善供应、出让方式,此外还要对国企重金拿地的现象密切监控,适当减弱土地市场的虚拟资本因素。

  进入“门槛”抬高一线城市土地集中度加大

  近日,全国土地市场成交价格纪录不断告破。9月30日,绿地集团以72.45亿元的天价摘得上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块,这是今年以来全国最贵的土地。此前的“地王”称号属于上海普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C地块,由中海地产以70.06亿的天价竞得。面对这些天价地,一些开发商开玩笑地说:“太猛了,一般的开发商根本玩不起!要买这么贵的土地,只有回去先开银行。”

  某知名港资房企在上海开发过多个大型楼盘。楼盘销售加上银行授信,使公司目前可以动用的现金超过100亿元。不过,该公司于6月、7月先后竞拍长宁区周家桥街道91街坊地块和青浦区赵巷镇地块,均告败北,其报价均比最后的成交价低20%左右。今年以来的两次失手,让这家房企的高层十分意外:“这在以前是很少见的。没想到土地市场的门槛已经抬得这么高!”

  中国指数研究院的统计数据显示,今年1月至8月,北京、上海、广州等10个重点城市中,有九个城市住宅用地成交溢价水平高于去年同期水平。该研究院向记者提供的统计图显示,今年4月以前,北京、上海、深圳等一线城市成交土地溢价率大致在40%以内,进入6月后地价飙涨,溢价幅度至8月时均接近乃至超过100%。

  随着门槛日高,一线城市优质地块正加速集中于少数大型房企之手。今典投资集团董事长张宝全说:“现在,你要在北京做房地产,哪怕是在四环以外拿块地,起码也得4、五个亿,否则你是很难能进场的;土地市场已画了一条线,一些实力在几百万、数千万的公司都被‘洗’出去了。”

  土地市场“国进民退”国企频成“地产大鳄”

  戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说,今年的“地王”跟2007年相比已大不相同:2007年拿地的还以民企、外企居多,但今年已是国企的天下。当众多民营开发商被迫退出市场之际,正是各类国企纷纷进场之时。

  今年以来活跃在土地市场的国企主要有两类,一类是保利、华润、绿地等以房地产为主业的地方国企或央企,另一类是中化集团、中电集团等大型工业国企集团,房地产已成为其重要的“副业”,这两类企业的共同特点是:资金雄厚,在信贷融资领域较其他企业更具优势。8月4日,国家统计局网站刊发文章,特意提到当前很多纺织企业、制药企业等高价拿地杀入房地产行业,其产业结构及经济的可持续发展令人担忧。日前有财经媒体报道,当前国资委分管的百余家央企中,逾七成企业涉足房地产业,其中以地产为主业的有16家,辅业包含房地产的则逾80家。虽然上述数据准确与否尚有争议,但“国进民退”恰是目前房地产市场一个不争的事实。

  中国社科院工业经济研究所企业制度室副主任余菁撰文认为,作为一个竞争性领域,房地产行业并不太适合国企尤其是央企大举介入;但房地产又是一个资本密集型行业,对金融支持的依赖度高,这又为国企在其中“有所作为”埋下伏笔。业内人士还认为,国企的大举进场、重金出手对地价起了一定的助推作用。房地产业这一现象对后市利弊几何,尚有待观察。

  加大供地量稳定市场预期

  位于上海郊区的青浦区赵巷镇在2007年和今年7月,先后诞生了两块“地王”,两地块每平方米楼板价分别高达1.07万元和1.45万元。两块“地王”的产生都有些“突然袭击”的味道:较长一段时间内没有推地,偶有好地上市,便遭到开发商激烈争抢,地价由是飙升。

  上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明认为,“地王”的产生是个偶然现象,原因之一就是当地土地供应短缺,“土地供应不足,推地缺乏系统性,无奈‘打一枪换一个地方’,这不利于稳定供应预期,也易使地价被非理性地推高”。

  中国房地产业协会副会长顾云昌表示,楼市平稳的关键还在于土地供应,每个城市需要有滚动性的土地供应计划,通过预计需要多少楼盘量来推地,保持相对稳定的供应节奏,通过增加土地的供应来平抑过快上涨的房价、地价。另有一些业内人士提出,“一刀切”的直接的行政控价手段并不可取,一线城市加快土地供应才是当务之急,但对商品房用地和保障房用地的供应要“双管齐下”,不可偏废。

  据蔡顺明介绍,今年上海将对历年积累下来的“批而未用”的1077公顷住宅用地进行分类处置,对已具备开工条件但因开发商原因而未开工的土地,将加大督促和处理力度。此外,上海还决定建设6大保障性住房基地,以及以中低价商品房为主的9个大型居住社区,分别位于嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城等,这15个住房基地的建设用地总面积将超过60平方公里。

  增加供应“提前量”完善出让方式

  开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说,房地产企业最烦恼的事之一,就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出,尤其是在一线城市,企业都盯得很紧,但谁都不清楚价格会怎样,“于是大家只好‘蒙’,出来一块地,就一齐争抢”。他说,如果大家打的都是“无准备之仗”,市场就必然充满偶然性,土地价格就容易在短期内被非理性地抬高。

  蔡顺明介绍,上海下半年将试点实施土地出让“预申请”制度,土地管理部门将提前公示半年或全年的供地计划,以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外,还将公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商,承诺合适的价格,便可以直接和土地管理部门进行“对接”,进入“预申请”。土地管理部门随后将根据申请企业的多少,决定土地是挂牌、拍卖还是招标。这种做法如果可行,无疑值得借鉴。

  此外,长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会最近还在一份调研报告中建议,要改变土地“招拍挂”中“出价高者”中标的简单办法,采用对规划、设计、环保、配套、房价等综合评估体系,从而使土地出让价降到适当价位。

  严控“虚拟资本”防止市场“虚火”

  上海房地产专家蔡为民说,防止地价飙涨,还应警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互涨的现象;上市房企利用“地王”题材炒高股价、融资获利,既进一步抬高了房价和地价,也把银行、股市甚至地方政府一同拉进场内,某种程度上说,“土地资本化”比“商品房资本化”更具风险,“一旦房价和地价掉头向下,资本早晚会退出,地市、股市‘循环互推’的过程就会中断,楼市泡沫一旦破裂,开发商、股民、银行甚至地方政府都可能被套牢。”

  在台湾有过多年房地产业经历的蔡为民介绍了台湾楼市的教训。1989年前后,在美元的压迫之下,台币迅速升值,大量热钱进入,不少上市房企接连买地、囤地,做高股价。1992年全球经济衰退、股市暴跌,台湾楼市也遭崩盘,价格下跌超过40%,很多上市房企倒闭,导致台湾楼市持续低迷10多年。专家建议,应密切关注资本市场对国内土地市场的渗入,必要时需建立政策“防火墙”。

  国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在署名文章中指出,应该扩大国有控股企业资本分红的范围与比例,扩大国有控股企业(包括非上市企业)国有股有计划减持套现,同时弱化国有大企业“资金充裕-投资房市-赚钱-再扩大投资房市”(的循环),从而减少出现国企中标“地王”、虚拟资产市场膨胀、经济结构恶化等现象。



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编辑:何双印
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