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楼市政策环境迎来宽松时代 暖风频吹房价或将再涨
http://jutongy.cn 2019-06-10
“2015年要促进房地产市场平稳健康发展,支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

  ——李克强《政府工作报告》

  今年两会,提及房地产,报告中以比较积极的“稳定”、“支持”、“促进"等,替代了去年的“调控、抑制”等词汇。对于这一明显表述区别,业内普遍认为,政策风向的确已经发生转变,政府对地产态度转向温和就日益明显,宽货币、松信贷、限购放开,各种组合拳预示着中国房地产已进入转折期。

  2015新年伊始,楼市回暖趋势明显,记者走访合生·滨江帝景等几个通州明星楼盘,发现各售楼处人潮涌动,对2015年房地产行业都持乐观态度。

  经济放缓,房地产支柱效应不可低估

  最新数据显示,中国经济增长放缓,2014年全年经济增速放缓至7.4%,为25年来最低水平。2015年1月份工业生产者出厂价格指数(PPI)同比下降4.3%,连续35月为负;与此同时,居民消费者价格指数(CPI)同比上升0.8%,升幅跌破“1时代”,为2009年11月以来的最低值。

  全国政协委员、著名经济学家,厉以宁,在全国政协经济组发言时表示,房地产的支柱产业效应不能低估,这个产业能解决老百姓的住房问题,还能带动消费。他认为,“不能一说到房地产就说泡沫,现在经济增速放缓,房地产是一大拉动力。”

  房地产作为国民经济的支柱产业,在拉动经济发展方面具有其他行业不可比拟的优势。仅从通州楼市来看,最近几个月成交量出现翻倍,从9月份开始,全市成交量大概上涨30%—50%,据合生·滨江帝景项目负责人介绍,该项目3居销量占了通州三居总销量的80%,高端改善项目在通州走俏。

  政策放松,暖风频吹房价或再上涨

  自去年9月30日央行降息、今年2月4日通州积分落户试点,到2月28日央行再次降息、3月1日的《不动产登记暂行条例》,短短四个月政策频出,与两会对房地产行业的“态度转变”形成呼应之势,预示着中国房地产行业正迎来大拐点,政策风向的确已经发生转变。

  合生创展华北区营销总监刘芸岐表示,一线城市目前库存量不足1.5年,其中刚改产品所占比重不足一半,北京通州普遍为4.5米产品,70年普宅一手房已经不能够满足供需。此外,房价通州的房价2015年地,可参考现在四环的售价,当然,这有一个前提,一定得是在市场上有差异化的产品,差异化某种程度上决定了房屋的可攀升价格,因为在楼市看涨期,可以涨的更高,楼市看跌期,可以保守不降,纯粹、高档社区将成为最有竞争力的产品。

  历年3月都是一个购房小阳春,这一规律在政策放松的今年尤为明显。作为最佳购房时期,刚改型住宅,将会成为备受追捧的产品,目前北京通州只有合生?滨江帝景等少数几个楼盘是这种类型的产品。购房者宜在此时入手,以避免暖风频吹下带来的房价上涨。

  对购房者来说,央行降息、积分落户、不动产登记三大政策,降息带来的利好较为明显。以均价26000元/㎡的精装修楼盘、面积99㎡-137㎡的合生·滨江帝景为例,按照最近信息,购房者每月减少月供370元-513元,合计20年可减少8.88万-12.31万的利息支出。而连续2次降息后,贷款购买合生·滨江帝景20年减少利息支出将会翻倍。

  加之不少金融机构给予利率折扣,购房者还贷压力将进一步减小。还贷压力的减小预示着购买力的增加,购买力的增加必将带来房价上涨。

  对于3月1日起正式实施的《不动产登记暂行条例》,中原地产首席分析师张大伟表示:对房地产市场而言,不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”,整个不动产登记制度建设并非以打压房价为目的,更多是为了将来财税制度的变革做准备。房地产税预计在2018年左右才能真正落地。即使将来征收房产税,也是针对投资客,对刚性和刚改需求没有太大影响。因而,对于现阶段的房价,不动产登记不会产生实质性影响。

  而通州积分落户政策试点,非京籍人员通过在通州工作、纳税、买房、注册公司等方式可获得落户积分,积分达到一定分值即可申请落户。根据最新消息,居住证、积分落户政策的研究制定任务已确定由常务副市长李士祥牵头,市发展改革委卢彦、市公安局负责人、市政府法制办刘振刚三部门及负责人,将作为“主责”,完成的时限是在今年的12月底。

  观察市场数据,通州落户的短短一两周内,成交量在原有月均1000套的基础上出现超过30%的上涨。2015年1-2月,仅合生滨江帝景一个项目成交量就超过100套,占了通州3居销量的80%。

  中原地产首席分析师张大伟认为:“随着北京全市范围内落户口径的进一步收紧,通州作为积分落户试点会成为中高端人才落户北京的重要途径,加之目前通州城区处于没有土地出让的价值洼地,供不应求必定使得价格进一步看涨。

  市场预期,两会后迎第四轮地产政策放松

  华泰证券首席经济学家俞平康在接受媒体采访时表示,“今年政府工作报告措辞的变化可以理解为限购政策放松的信号,同时,也表明目前房地产投资、投机性需求已不太多”。无独有偶,CEIC研究中心研究员杨科伟也表示,“此次报告首提‘支持改善性住房需求’,极有可能进行二套房贷和一线城市限购调整。”

  走访通州,各大项目售楼处人潮涌动

  记者走访了通州知名度较高的几个项目,各大项目售楼处人潮涌动,合生·滨江帝景售楼处看房客户络绎不绝。案场负责人表示,“合生·滨江帝景一直是区域楼市的标杆,无论从体量还是从价格角度,都具备领头羊的地位。2014年至今,一直持续销售。”

  记者走访通州新城核心区几个楼盘时发现,刚改住宅是最受购房者欢迎的产品。原因不难理解,被积分落户政策吸引过来的客户多为中高端人才,因为没有北京户口,但符合积分落户条件,在北京已经拥有房产,置业一是为获得落户积分;二是为改善居住环境。因此,临近运河,生态环境较好的刚改住宅备受这部分置业者青睐。

  合生·滨江帝景的相关负责人表示,这些资源是共享的,中高端住宅在区域是稀缺的,因为普遍都是商业立项的项目和市政工程,很难找到住宅用地。99㎡-137㎡精装三居打造高端白领专属纯粹圈层,更具有其他项目不可比拟的优势。

  记者从有关部门了解到,通州核心区纯住宅用地已无供应。可见,合生·滨江帝景确是拥有好地段、好资源的好项目,推荐购买。


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编辑:何双印
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